(Valor Econômico) – 11/02/16

O mercado de terrenos está praticamente parado na cidade de São Paulo. A baixa liquidez nas negociações de compra e venda de áreas resulta da queda de demanda e da diferença de expectativa de preços das áreas entre vendedores e compradores. O estoque de unidades prontas continua elevado na carteira das incorporadoras, o que desestimula tanto lançamentos quanto a busca de matéria-prima para a produção de novos imóveis. Ainda assim, os preços médios dos terrenos continuam estáveis, conforme fontes do setor.

Há nove anos, a corrida pela expansão dos bancos de terrenos foi o primeiro efeito do processo de abertura de capital de incorporadoras. Anos depois, com a retração do mercado, o estoque de áreas de parte das empresas tornou-se desproporcional aos novos patamares de lançamentos. Além da redução acentuada das aquisições, algumas companhias passaram a buscar compradores para parcela de suas áreas. “Parte do banco de terrenos das incorporadoras tem de ir a mercado”, diz o presidente da Brasil Brokers, Silvio Almeida.

Algumas incorporadoras já divulgaram essa intenção, pois a chamada monetização de ativos é uma das estratégias para gerar caixa e reduzir o endividamento. A PDG Realty, por exemplo, que tinha a maior alavancagem do setor no encerramento do terceiro trimestre, fechou acordo não vinculante de venda de R$ 1,58 bilhão em ativos – terrenos, projetos e empreendimentos prontos – para o Banco Votorantim e para a BV Empreendimentos e Participações (BVEP). A Rossi Residencial, outra empresa muito alavancada, informou, em novembro, que pretendia vender de 20% a 25% da parte própria de seu banco de terrenos.

Comenta-se, no mercado, que há incorporadoras de capital aberto com situação menos apertada de caixa que também estão vendendo áreas, mas a preços considerados não atrativos. Segundo fontes, esses valores elevados se baseiam nos preços nominais que foram pagos pelas empresas no período de crescimento do setor, ainda que haja queda real se comparados à inflação.

“Existe uma diferença de percepção de valor muito grande entre quem tem terrenos e quem quer comprar áreas. Há poucos negócios no mercado”, afirma o presidente da Related Brasil, Daniel Citron. Na avaliação do executivo, aquisições só fazem sentido, neste momento, se os terrenos forem considerados “muito bons”, se não houver necessidade de aporte expressivo de caixa ou caso seja possível que a incorporadora compradora tenha alguma renda associada à área.

Levantamento do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, sobre a intenção de compra de terrenos, neste ano, por parte de 70 incorporadoras aponta que 60% dos entrevistados informou as categorias “péssima e ruim”, 30%, classificação “regular” e 10%, “boa”. Na prática, de acordo com o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emilio Kallas, 60% das empresas não pretendem comprar quase nada, em 2016, e as que têm intenção de adquirir áreas querem fechar a maior parte do negócio em permuta e parcela pequena em dinheiro.

“As incorporadoras não querem investir, pois estão assustadas com a economia, com o Plano Diretor de São Paulo e com a Lei de Uso e Ocupação do Solo”, diz Kallas. O representante do Secovi-SP ressalta que, com a mudança da regulamentação, o custo de produção de novos empreendimentos supera o valor pelo qual as unidades em estoque estão sendo vendidas. Segundo Kallas, os preços de terrenos estão estáveis, mas pode haver descontos elevados por proprietários com necessidade de venda.

Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de áreas, diz que proprietários de imóveis cujos terrenos podem ser utilizados para incorporação ainda não se conscientizaram que é preciso reduzir preços para realizar a negociação. “Quem precisar vender terá de baixar o preço”, afirma Lopes.

O diretor de incorporação e comercial da Trisul, Arturo Rondini, conta que, na formação de terrenos a partir da aquisição de casas, já há queda de preços, além de mais aceitação de permuta como forma de pagamento. A Trisul busca terrenos nos chamados eixos estruturantes – proximidades de metrôs e corredores de transportes públicos, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor – e nas regiões de Operações Urbanas, que possuem flexibilidade quanto aos limites de construção mediante pagamento de contrapartidas.

A Trisul avalia que há oportunidades de aquisição e que a disputa por essas áreas ficará mais acirrada no momento de retomada do mercado. “Isso ocorrerá em três anos, na pior das hipóteses”, afirma Rondini.

O diretor da You Inc Incorporadora e Participações, Eduardo Muszkat, afirma que os terrenos dos eixos estruturantes, na cidade de São Paulo, já estão demandados. “Quem considera lançar empreendimentos em 2017 tem de comprar terrenos”, diz Muszkat. Segundo o executivo da You, o estoque de imóveis prontos considerado de qualidade está terminando. “Estamos no ponto de inflexão. A reposição do estoque bom virá mais cara”, afirma.

A Rodobens Negócios Imobiliários, que foca seus projetos no interior do Estado de São Paulo e do Centro-Oeste, tem atuação pontual no mercado paulistano, que responde, atualmente, por menos de 10% do seu banco de terrenos. “Hoje, o mercado de [cidade de] São Paulo está complicado. Há excesso de oferta, e são praticados descontos”, diz o diretor de novos negócios e incorporações da incorporadora, Alexandre Mangabeira.

As aquisições de área pela Rodobens têm se concentrado no Centro-Oeste e ocorrido com a maior parte do pagamento em permuta. A companhia paga pequena parcela em dinheiro, inicialmente, e um aporte mais expressivo é feito após a aprovação do projeto imobiliário.