Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo 268.657 – Processo 0063243-55.2013.8.26.0100 – vaga de garagem – alienação

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/1973 e atendendo requerimento expresso do interessado vem suscitar dúvida, pelos motivos e fundamentos seguintes:

Procedimentos preliminares

1. GLM adquiriu o box 24, andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício X objeto da matrícula 62.289, deste Registro, pela escritura pública lavrada nas notas do 1º Tabelião da Capital (livro 4.198, fls. 163).

1.2. Apresentada a registro, a dita escritura foi protocolada sob número 268.657, submetida a exame e encontrando o óbice que foi expresso na nota devolutiva que acompanha o título. O obstáculo resume-se ao disposto no § 1º do art. 1.331 do Código Civil, in fine, que reza:

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (g.n.)

1.3. Não se conformando com a exigência, o interessado requereu a suscitação de dúvida. A prenotação permanece hígida até solução do processo de dúvida, nos termos do art. 203 da LRP.

2. Obstáculo legal ao registro

2. O § 1º do art. 1.331 do CC foi modificado pela Lei 10.406, de 2012. Pela atual redação, as vagas de garagem (abrigos para veículos) somente poderão ser alienados a pessoas estranhas ao condomínio quando houver expressa previsão na convenção condominial.

2.1. A doutrina reconhece várias modalidades de regimes jurídicos para as vagas de garagem: (a) unidades autônomas, (b) coisas de uso comum, (c) acessórias da unidade, (d) única unidade autônoma (a garagem, como um todo, objeto de uma só matrícula), (e) vagas vinculadas aos apartamentos – cada qual com sua especificidade e procedimentos registrais próprios. A qual dessas modalidades se aplicaria o disposto no art. 1.331, § 1º do CC.? A pergunta não é ociosa, pois há quem sustente que as restrições legais incidiriam somente sobre as vagas de garagem indeterminadas ou determinadas “que se encontrem vinculadas a uma unidade autônoma principal”. [1] Além disso, como se verá abaixo, a alteração legislativa, fiado ao menos na mens legistatoris, foi colher todas as hipóteses possíveis [2].

2.2. O caput do art. 1.331 do CC., ao tratar da propriedade exclusiva dos condôminos, acaba por iluminar e vincular os parágrafos sucessivos. As vagas de garagem (abrigos para veículos), indicadas neste contexto, seriam, ao que tudo indica, as que são consideradas propriedade exclusiva dos condôminos – vagas de garagem destacadas como verdadeiras unidades autônomas, passíveis de serem matriculadas. Cochilo do legislador? Haveríamos, neste caso, de concordar com a tese de Eduardo Loureiro, expresso na obra citada. A interpretação literal levaria ao absurdo de considerar-se a unidade autônoma vaga de garagem bem relativamente inalienável (dependente da concordância dos demais condôminos para sua livre disposição a terceiros alheios à comunidade). [3] O mesmo Código Civil, no art. 1.339, § 2º, faculta ao condômino a alienação da parte acessória de sua unidade autônoma a outro condômino ou a terceiro:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

(…)

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral. (g.n.)

2.3. Esta hipótese é claramente distinta da anterior prevista no art. 1.331, § 1º do CC. O mesmo Francisco Eduardo Loureiro, comentando-a, dirá que somente os bens suscetíveis de especialização, individualização e matriculação poderão ser alienados:

Somente é compatível a alienação [a terceiros] se a parte acessória for objeto de matrícula própria, com atribuição de fração ideal de terreno, passível de se desvincular da unidade autônoma principal, caso em que ganha o direito de autonomia. Não se cogita, portanto, a alienação de vagas indeterminadas na garagem a terceiros estranhos ao condomínio ou de direito de estacionamento em subsolo comum, uma vez que não haveria como individualizar a propriedade do adquirente, em atenção ao princípio de especialidade. Em termos diversos, inviável a tradução do direito de utilização da garagem somente em fração ideal, se o terceiro não é proprietário de unidade autônoma do edifício[4].

Embora a matriculação do bem possa sugerir que estejamos diante da figura correntia da vaga de garagem unidade autônoma, a lei é clara: trata-se, aqui, de parte acessória da unidade, verdadeira pertença. O tema é espinhoso e é nítido o esforço do exegeta em fazer repousar o preceito legal no estrado seguro da doutrina tradicional. Limitando o escopo a uma determinada espécie de vaga (acessória com matrícula própria), desconsidera – o que a lei não faz – a outra hipótese (vaga acessória indeterminada).

2.4. A vaga de garagem, considerada como bem acessório, era modalidade aceita na doutrina e sua alienação sempre esteve restrita aos comproprietários do principal. Assim pontificava Pontes de Miranda: “direito real relativamente separado, portanto transferível a outro comuneiro, de modo que outro comuneiro (não o estranho!) pode adquiri-lo”[5]. Embora ineludivelmente acessória da unidade autônoma, outra figura típica era a vaga vinculada, que não pode ser alienada “a pessoa estranha ao condomínio, pois no regime da propriedade horizontal não há direito autônomo sem fração ideal de terreno correspondente”[6].

2.5. Voltemos ao caso concreto. O proprietário é o dono do Box 24, andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício Saint Patrick, regularmente matriculado sob número 62.289. Pretende agora aliená-lo a terceiro que não é titular de quaisquer direitos reais no edifício – rectius: direitos que tenham sido regularmente inscritos.

2.6. A convenção do condomínio do Edifício X prevê em seu artigo 12º que os boxes constituem unidades independentes e ligadas ao apartamento 121. O seu § 2º reza que “o estacionamento de veículos nos boxes é privativo dos seus proprietários e daqueles legítima e expressamente investidos nesse direito por meio de: (a) contrato de locação (verbal ou escrito); (b) empréstimo a qualquer título” (destaque na cópia). Não há qualquer disposição na convenção de condomínio versando sobre a alienação do box a terceiros.

2.7. Contudo, os incorporadores, após a instituição do condomínio, requereram a alteração e retificação da dita especificação para constar que “as unidades autônomas designadas por Box terão uma participação no apartamento n. 121” e que a unidade “passa de ora em diante a ser considerada como unidade autônoma alienável” (requerimento de 12.12.1962, parte destacada).

2.8. Por fim, com o propósito de tentar enquadrar a situação da dita vaga nas categorias reconhecidas pela doutrina, registre-se que o box 24 tem a “participação de 0,16789 na área construída do apartamento n. 121” e fração ideal no terreno de 2,07920% (descrição da Matrícula 62.289), o que faz presumir, apesar das declarações na instituição (“unidade autônoma alienável”), que se trate de uma vaga de garagem determinada como bem acessório do apartamento 121[7]. A possibilidade de se considerar uma singela vaga acessória, ainda que conte com a atribuição de fração ideal no terreno, não é figura desconhecida. Assim reconheceu o C. Conselho Superior da Magistratura → Ap. Civ. 7.538-0/6, Praia Grande, j. 21.12.1987, DJe 2.2.1988, rel. des. Sylvio do Amaral.

3. Conclusões

3. Tudo quanto até aqui se expôs permite-nos concluir:

1. Seja considerada uma típica unidade autônoma (art. 1.331 do CC) ou uma vaga acessória determinada (art. 1.339 do CC) é necessário (a) “autorização expressa na convenção de condomínio” ou (b) constância no ato institucional, “ato constitutivo do condomínio” e não-oposição da respectiva assembleia geral, respectivamente.
2. As novas regras do Código Civil aplicam-se desde o advento da Lei 12.607, de 2012, sobre os novos e antigos condomínios e isto “porque se trata de norma de ordem pública, não existindo direito adquirido a determinado regime jurídico”[8]. Além disso, em se tratando de direito registral, vige a regra tempus regit actum (→ AC 0015089-03.2012.8.26.0565, São Caetano do Sul, j. 23.8.2013, DJe 29.8.2013, rel. des. José Renato Nalini. → AC 0002934-52.2012.8.26.0634, Tremembé, j. 23.5.2013, DJe 10.7.2013, rel. des. José Renato Nalini).

Essas as razões da denegação do registro. Devolvo o exame de qualificação a Vossa Excelência com os meus cumprimentos.

São Paulo, setembro de 2013.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial Registrador